Эксперт по инвестициям в недвижимость и финансам, основатель агентства для инвесторов в недвижимость UpArt Валерий Костренков в авторской колонке на НЕВСКИХ НОВОСТЯХ анализирует различные модели арендного бизнеса, рассказывает о разных подходах и доходах, которые каждая из них предполагает, и объясняет, какой вариант при каких обстоятельствах лучше выбирать владельцу квартиры.
Давайте взвесим все за и против, а также обсудим, как лучше сдавать квартиру в Санкт-Петербурге, — посуточно или помесячно? Совершенно очевидно, что посуточная аренда принесет владельцу квартиры в полтора-два раза больше денег. Особенно если недвижимость находится в интересной туристической локации. Например, в историческом центре. Естественно, спальные районы, такие как Девяткино, менее привлекательны с точки зрения посуточной аренды. Хотя цена покупки квартиры здесь меньше, но дело в том, что вложения в ремонт одинаковы в любой локации. В среднем стоимость качественной отделки с нуля и до полностью упакованного объекта, вплоть до ложек и вилок, составляет от 50 тыс. до 70 тыс. рублей за квадратный метр. Стоимость посуточной аренды в центре Петербурга зависит от дизайна, удаленности от метро и сезона. В праздничные дни она, естественно, увеличивается. В целом разброс цен составляет от 1,5 тыс. в спальных районах до 10 тыс. рублей в сутки в дизайнерских ЖК. В среднем если однокомнатную квартиру на Невском проспекте в долгосрочную аренду можно сдать за 40–45 тыс. в месяц, то средняя стоимость, по которой вы сдадите ее посуточно, составляет 70–85 тыс. рублей в месяц, то есть почти в два раза больше. Вы сможете выгодно сдать квартиру в посуточную аренду, только если полностью ее укомплектуете. Вам обязательно нужно приобрести утюг, постельное белье, ложки, вилки для постояльцев. Отвечать на звонки разных по темпераменту клиентов 24/7. Организовать регулярный процесс уборки, глажки и сушки белья. Также закупить воду, чай, гель для душа. Если недобросовестный жилец сломает телевизор, то вам нужно будет оперативно заменить его на новый. Подумайте, готовы ли вы абсолютно самостоятельно решать все эти вопросы. Вариант — нанять сотрудников, которые будут проверять квартиру, чтобы вы не ездили туда сами. Понадобится горничная, которая займется уборкой, и опытный менеджер для заселения и выселения жильцов. Фактически сдача недвижимости в аренду — это полноценный бизнес. Подумайте, готовы ли вы делать это сами. Если нет, то у вас есть два варианта: сдать квартиру в доверительное управление либо в долгосрочную аренду. Сдавать через управляющую компанию (УК) намного проще и выгоднее. Даже если комиссия за услуги составит 20–25 %, то профессионалы освободят самое ценное — ваше время, организуют весь процесс сдачи жилья 24/7 без вашего участия. Во-первых, правильно выстроят всю систему, наймут адекватных рабочих, проследят за сохранностью объекта. При самостоятельной сдаче жилья происходит размещение на одной, максимум двух площадках по аренде недвижимости. У управляющей компании есть менеджер проектов, который профессионально контролирует размещение на всех возможных ресурсах, а их более 20. Таким образом, количество дней заселения намного выше, чем при сдаче квартиры самим владельцем. Минимальная загрузка тогда составит не менее 25 дней. Фактически при посуточной аренде квартиры меньше «убиваются». Конечно, форс-мажорные ситуации тоже возникают, но все это решается через обращение в суд. Поэтому уделите особое внимание правильному заполнению всех пунктов договора. Причем жилец подписывает договор о проживании, а владелец недвижимости — договор об управлении. Также учитывайте, что при сдаче жилья самостоятельно все расходы, включая траты на горничную, размещение на интернет-площадках и коммунальные услуги, вы оплачиваете из своего кармана. На это у вас будет уходить около 60 % дохода. То есть сдавать квартиру в посуточную аренду безусловно выгоднее, чем в долгосрочную, однако может быть более энергозатратно. Можно облегчить себе жизнь и делегировать процесс сдачи управляющей компании, но тогда будьте готовы заплатить ей комиссию порядка 20–25 %. При этом зачастую доход с УК все равно выше, чем при самостоятельном управлении, и повышенная расходная часть нивелируется. Кроме того, вы начинаете получать действительно пассивный доход. Сравним все варианты. Допустим, Елена сдает свою однушку на Невском проспекте в Петербурге в долгосрочную аренду за 40 тыс. рублей в месяц. Договор заключили на 12 месяцев. Квартплата составляет около 5 тыс. в месяц. Доход владельца квартиры за год:- Арендаторы платят: 40 тыс. рублей х 12 месяцев = 480 тыс. рублей;
- Хозяйка платит квартплату: 5 тыс. рублей х 12 месяцев = 60 тыс. рублей;
- Прибыль за 12 месяцев до вычета налогов: 480 тыс. – 60 тыс. = 420 тыс. рублей.
- Арендаторы платят : 3 тыс. рублей х 20 = 60 тыс. рублей в месяц. В год это 60 тыс. х 12 = 720 тыс. рублей;
- Хозяйка оплачивает коммунальные платежи: 6,5 тыс. рублей х 12 = 70 тыс. рублей;
- Траты на горничную и размещение на интернет-площадках составляют около 40 % дохода: 720 тыс. рублей : 100 х 40 = 288 тыс. рублей;
- Прибыль за 12 месяцев до вычета налогов: 720 тыс. – 70 тыс. – 288 тыс. = 362 тыс. рублей.
- Арендаторы платят: 3 тыс. рублей х 25 = 75 тыс. рублей в месяц. В год это 75 тыс. х 12 месяцев = 900 тыс. рублей;
- Хозяйка оплачивает коммунальные платежи: 6,5 тыс. рублей х 12 месяцев = 70 тыс. рублей;
- Траты на услуги управляющей компании и допрасходы — около 35 % дохода: 750 тыс. рублей : 100 х 35 = 262 тыс. рублей;
- Прибыль за 12 месяцев до вычета налогов: 900 тыс. – 70 тыс. – 262 тыс. = 568 тыс. рублей.
Свежие комментарии